產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運(yùn)營(yíng)模式上具有很大的差別，其管理及開發(fā)是一個(gè)充滿智慧的過程。

1984年我國(guó)開始設(shè)立第一批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)園一直作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一種特殊的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為各地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要支柱。

一、園區(qū)的五種不同的運(yùn)營(yíng)模式

1、政府運(yùn)營(yíng)模式

這里的政府運(yùn)營(yíng)模式與行政主導(dǎo)型園區(qū)有關(guān)聯(lián)，但卻是不同概念。政府運(yùn)營(yíng)模式往往在行政主導(dǎo)型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費(fèi)用，同時(shí)政府部門也會(huì)給園區(qū)一些招商代理費(fèi)用和稅費(fèi)收取的優(yōu)惠。

政府運(yùn)營(yíng)模式適合于一些規(guī)模小，管理簡(jiǎn)單的園區(qū)。對(duì)于一些大型的園區(qū)，這樣的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法保證園區(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。廣州天河軟件園就屬于這類運(yùn)營(yíng)模式。

2、投資運(yùn)營(yíng)模式

投資運(yùn)營(yíng)模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長(zhǎng)后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。

這是一種長(zhǎng)期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但是對(duì)于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

3、服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對(duì)園區(qū)的服務(wù)環(huán)境提出了更多的要求。在這個(gè)基礎(chǔ)上出現(xiàn)了服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式的園區(qū)。

園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務(wù)，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式強(qiáng)化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運(yùn)營(yíng)模式。

4、土地盈利模式

隨著近十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱起，土地增值的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲(chǔ)、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進(jìn)行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價(jià)值，然后進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。

這種模式更像一個(gè)有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強(qiáng)大，同時(shí)也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財(cái)力基礎(chǔ)。這方面做的比較好的是中關(guān)村軟件園。

5、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

一些重要的開發(fā)區(qū)其實(shí)承擔(dān)了調(diào)節(jié)、完善、強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就是要做一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會(huì)進(jìn)行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺(tái)，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準(zhǔn)備。

園區(qū)會(huì)對(duì)一些有實(shí)力的入駐企業(yè)進(jìn)行投資，甚至直接投資一個(gè)全資公司在園區(qū)內(nèi)運(yùn)營(yíng)一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這種運(yùn)營(yíng)模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務(wù)職能和企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)職能。對(duì)園區(qū)的管理能力和運(yùn)營(yíng)能力都提出了很強(qiáng)的要求。

例如重慶的兩江國(guó)家開發(fā)區(qū)，規(guī)劃多個(gè)產(chǎn)業(yè)一起運(yùn)營(yíng)，有招商、有投資、有獨(dú)資，運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

二、園區(qū)不同發(fā)展階段的模式分析

所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)際上是由于生產(chǎn)行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關(guān)功能需求和衍生經(jīng)濟(jì)行為，造成了園區(qū)不同發(fā)展階段的聚集方式和空間特征，也成為我們定義發(fā)展階段特征的主要依據(jù)。

三、我們?cè)谶@里把產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定義為四個(gè)階段：

第1階段: 生產(chǎn)要素聚集

發(fā)展階段：要素群集階段;

核心驅(qū)動(dòng)：由政府的優(yōu)惠政策等外力驅(qū)動(dòng);

產(chǎn)業(yè)聚集動(dòng)力：低成本導(dǎo)向，由于優(yōu)惠政策的吸引生產(chǎn)要素的低成本導(dǎo)致人才、技術(shù)、資本的流入，但要素低效率配置;

主要產(chǎn)業(yè)類型發(fā)展需求因素：低附加值、勞動(dòng)密集型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè);

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：純產(chǎn)業(yè)區(qū)、在空間上呈現(xiàn)沿交通軸線布局，單個(gè)企業(yè)或同類企業(yè)聚集。

園區(qū)功能：加工型、單一的產(chǎn)品制造、加工;

園區(qū)增值方式：可稱之為工業(yè)產(chǎn)品“貿(mào)—工—技”，其增值手段主要是“貿(mào)易鏈”，即通過與區(qū)內(nèi)外，國(guó)內(nèi)外的貿(mào)易交換獲取附加值;

與城市發(fā)展的空間關(guān)系：基本脫離;

代表園區(qū)：我國(guó)一些發(fā)展水平偏低的產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前尚處于這一階段。

第2階段: 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)特征

發(fā)展階段：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段;

核心驅(qū)動(dòng)力：內(nèi)力外力并舉，即政府和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力驅(qū)動(dòng)雙重作用;

產(chǎn)業(yè)聚集動(dòng)力：產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)向，各種生產(chǎn)要素重新整合，形成穩(wěn)定的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和具有上、中、下游結(jié)構(gòu)特征的產(chǎn)業(yè)鏈具有良好的產(chǎn)業(yè)支撐和配套條件;

主要產(chǎn)業(yè)類型：外向型的產(chǎn)業(yè)，其中以電子設(shè)備、通訊設(shè)施制造業(yè)一枝獨(dú)秀;

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：一定的配套服務(wù)和研發(fā)能力，這時(shí)期企業(yè)創(chuàng)新主要依靠外部科學(xué)機(jī)構(gòu)和大學(xué)的支持，園區(qū)內(nèi)企業(yè)自身創(chuàng)新能力較弱;

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：純產(chǎn)業(yè)區(qū)，在空間上呈現(xiàn)圍繞核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局;

園區(qū)布局：以產(chǎn)品制造為主;

園區(qū)增值方式：人們對(duì)園區(qū)活動(dòng)的關(guān)注順序是：工—貿(mào)—技?？煞Q之為“高科技產(chǎn)品生產(chǎn)基地”其增值手段主要是“產(chǎn)業(yè)鏈”;

與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對(duì)脫離;

代表園區(qū)：我國(guó)目前大多數(shù)發(fā)展較高的高新區(qū)基本處于這階段。

第3階段: 創(chuàng)新突破階段

發(fā)展階段：創(chuàng)新突破階段;

核心驅(qū)動(dòng)力：內(nèi)力為主，技術(shù)推動(dòng)，企業(yè)家精神;

產(chǎn)業(yè)聚集動(dòng)力：創(chuàng)新文化;

主要產(chǎn)業(yè)類型：技術(shù)密集型、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、高速信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、生物技術(shù)、新型能源技術(shù)、新材料和先進(jìn)制造技術(shù)等重要的新興領(lǐng)域;

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：高素質(zhì)人才、較好的信息、技術(shù)及其他高新產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，園區(qū)自身創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng);

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：產(chǎn)業(yè)社區(qū)，產(chǎn)業(yè)間開始產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，在空間上形成圍繞產(chǎn)業(yè)集群同層布局;

園區(qū)功能：研發(fā)型、科技產(chǎn)業(yè)型、制造、研發(fā)復(fù)合功能;

園區(qū)增值方式：人們對(duì)園區(qū)主要活動(dòng)的關(guān)注順序是“技—工—貿(mào)”，其增值手段主要是創(chuàng)新鏈;

與城市發(fā)展空間關(guān)系：相對(duì)耦合(中樞輻射);

代表園區(qū)：中關(guān)村科技園、臺(tái)灣新竹、法國(guó)索菲亞高科技園區(qū)。

第4階段: 現(xiàn)代科技都市

發(fā)展階段：財(cái)富凝聚階段;

核心驅(qū)動(dòng)力：高價(jià)值的“財(cái)富級(jí)”要素的推動(dòng);

產(chǎn)業(yè)聚集動(dòng)力：高勢(shì)能優(yōu)勢(shì);

主要產(chǎn)業(yè)類型：文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、及其他高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主;

產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求因素：高價(jià)值的品牌，高素質(zhì)的人才資源，高增值能力和高回報(bào)率的巨額金融本;

產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)：綜合新城，在空間上，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能完全融合;

園區(qū)功能：復(fù)合型(事業(yè)發(fā)展中心—生活樂園)，現(xiàn)代化綜合城市功能，產(chǎn)業(yè)聚集地，人氣的聚集區(qū)，文化的擴(kuò)散區(qū)，資本的融通區(qū);

園區(qū)增值方式：人們對(duì)園區(qū)主要活動(dòng)的關(guān)注順序是“技—貿(mào)—工”，以研發(fā)中心，研發(fā)型產(chǎn)業(yè)，科技服務(wù)業(yè)為主體，其增值手段主要是“財(cái)富鏈”;

與城市發(fā)展空間關(guān)系：緊密融合(多級(jí)耦合式);

代表園區(qū)：美國(guó)硅谷。

四、園區(qū)發(fā)展的幾個(gè)趨勢(shì)

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷的轉(zhuǎn)型，也必然使園區(qū)的發(fā)展內(nèi)容和特征存在以下幾個(gè)明顯的趨勢(shì)，也是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和發(fā)展中需要注意的內(nèi)容。

趨勢(shì)一：從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變

從世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，基本經(jīng)歷了由“單個(gè)企業(yè)→同類企業(yè)集群→產(chǎn)業(yè)鏈→產(chǎn)業(yè)集群”的發(fā)展路徑演變，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只有集群化發(fā)展，才會(huì)激發(fā)出更大的能量。

從未來高新技術(shù)園區(qū)政策走向看，優(yōu)惠政策將可能逐步從區(qū)域傾斜轉(zhuǎn)向技術(shù)傾斜和產(chǎn)業(yè)傾斜(這是國(guó)外通行的做法)。

趨勢(shì)二：由加工型高新區(qū)向研發(fā)型高新區(qū)轉(zhuǎn)型

由于高新技術(shù)園區(qū)功能的特殊性，決定了高新技術(shù)園區(qū)適合打造前端性產(chǎn)業(yè)鏈(研發(fā)、設(shè)計(jì)、中試等)。

未來高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展在于比技術(shù)創(chuàng)新能力和技術(shù)轉(zhuǎn)化效率，我國(guó)高新技術(shù)園區(qū)也將逐步走向以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型高新技術(shù)園區(qū)。

趨勢(shì)三：從強(qiáng)調(diào)引進(jìn)大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變

隨著高新產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)化、交叉性的增大，使得科技研發(fā)與轉(zhuǎn)化的復(fù)雜性日益加大，從而大規(guī)模研發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

而隨著科技預(yù)測(cè)性和可控性的加強(qiáng)，在總體方向下，將研發(fā)課題市場(chǎng)化、模塊化、專業(yè)化，采用小規(guī)模研究，充分利用其靈活性，可有效分散風(fēng)險(xiǎn)和加快科技研發(fā)速度。

趨勢(shì)四：由單純的土地運(yùn)營(yíng)向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，未來必然應(yīng)該從孤立的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向綜合的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過土地、地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)入股等方式，將土地、園區(qū)物業(yè)與產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)合起來。

同樣也從片面的環(huán)境建設(shè)走向全方位的氛圍培育，在打造一流的硬環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機(jī)制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。

趨勢(shì)五：由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型

現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還包括配套服務(wù)的各種商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。

五、現(xiàn)有的園區(qū)運(yùn)營(yíng)存在的問題

1、管理體制不夠科學(xué)

各園區(qū)管委會(huì)是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任主體, 其職能類似于一級(jí)政府, 但缺乏應(yīng)有的規(guī)劃、建設(shè)及相關(guān)審批權(quán)限，由于不具備依法行政主體資格, 在入駐企業(yè)、上級(jí)主管部門之間需要做大量的協(xié)調(diào)工作, 一旦協(xié)調(diào)不到位, 將貽誤有利的建設(shè)時(shí)機(jī), 與企業(yè)發(fā)展中高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)要求極不適應(yīng)。

2、政策措施不夠完善

由于目前主要采用行政手段運(yùn)行模式，加之促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的專項(xiàng)配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養(yǎng)園區(qū)”為主的粗放發(fā)展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局面還未形成,行政審批、服務(wù)效率和社會(huì)信用相對(duì)滯后, 地方性的信用體系及管理制度尚未建立。

3、融資渠道較窄

目前,園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財(cái)政撥款, 由于基礎(chǔ)建設(shè)投資回收周期較長(zhǎng), 加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全, 建設(shè)資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導(dǎo)致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設(shè)速度緩慢。

尤其在完全行政手段運(yùn)營(yíng)模式下, 資金問題往往使得管理者在工業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理中有心無(wú)力。

4、專業(yè)人才比較缺乏

各園區(qū)目前的招商、建設(shè)和管理團(tuán)隊(duì)都由機(jī)關(guān)工作人員組成，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的知識(shí)和能力還不足，相對(duì)園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國(guó)際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的要求。

六、改進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式的建議

總體構(gòu)想：

從園區(qū)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，按照“小機(jī)構(gòu)，大服務(wù)”和“精減、統(tǒng)一、效能”的準(zhǔn)政府體制，貫徹 “強(qiáng)化決策，突出管理，市場(chǎng)服務(wù)”和“機(jī)構(gòu)政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現(xiàn)政府的強(qiáng)力領(lǐng)導(dǎo)，在經(jīng)營(yíng)服務(wù)上挖潛和發(fā)揮市場(chǎng)的功能，建立“決策機(jī)構(gòu)一元化，管理機(jī)構(gòu)行政化，服務(wù)機(jī)構(gòu)企業(yè)化”的扁平式直線職能型管委會(huì)組織結(jié)構(gòu)。

一是實(shí)行以 “一站式服務(wù)”、“一個(gè)窗口收費(fèi)”、“一個(gè)部門執(zhí)法”為主要內(nèi)容的管委會(huì)封閉運(yùn)行機(jī)制。

實(shí)行園區(qū)財(cái)政單獨(dú)核算，采取“劃分收支，核定基數(shù)，超收分成，風(fēng)險(xiǎn)共享，一定幾年”的財(cái)政管理體制，這樣有利于調(diào)動(dòng)園區(qū)發(fā)展的積極性;綜合管國(guó)土規(guī)劃部門授權(quán)職能到管委會(huì)，對(duì)園區(qū)內(nèi)國(guó)土規(guī)劃、土地資源配置、地政執(zhí)法進(jìn)行理;建設(shè)、環(huán)保部門授權(quán)職能到管委會(huì)，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建、招投標(biāo)、施工許可證、合同管理、工程監(jiān)理、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收和環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行管理。

二是引進(jìn)社會(huì)資金(民營(yíng)資本)入股園區(qū)開發(fā)建設(shè)公司。

與園區(qū)管委會(huì)辦公室兩塊牌子、一套班子，公司副職以上負(fù)責(zé)人由政府委派，具體管理人員和信息化、水、電等專業(yè)人員均從社會(huì)上招聘,組建一支精于管理和運(yùn)營(yíng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這樣既可以將政府意圖貫徹到軟件園建設(shè)發(fā)展中，又能借助專業(yè)人才實(shí)施園區(qū)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化，爭(zhēng)取上市融資，徹底解決園區(qū)資金瓶頸。

三是組建或引進(jìn)若干項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司。

控股培訓(xùn)公司：利用園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，和地方科研院所合作，開展園區(qū)專業(yè)人才訂單培訓(xùn)、校企人才對(duì)接工程、外包人才批量化培訓(xùn)工程等業(yè)務(wù);

參股風(fēng)險(xiǎn)投資公司：憑借信息優(yōu)勢(shì)，帶頭對(duì)園區(qū)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，可以吸引外部更多的風(fēng)險(xiǎn)投資基金;

外包廣告服務(wù)、市政養(yǎng)護(hù)、餐飲、酒店、物業(yè)管理和商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，引進(jìn)社會(huì)上有專業(yè)、成熟的管理企業(yè)，不僅能為園區(qū)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升園區(qū)整體功能，還分擔(dān)了園區(qū)開發(fā)建設(shè)公司的職能，使得公司能夠集中精力進(jìn)行招商和建設(shè)，為園區(qū)發(fā)展服務(wù)。

來源：今日頭條 強(qiáng)論資本